港楼市 有调整无爆煲

政府自2010年推行额外印花税等辣招，并陆续加辣，使到住宅楼市交投量大跌，却将楼市的泡沫清除。楼价尽管有一至两成的跌幅，楼市亦只有调整不会爆煲。

 

本港楼价指数自8月份见顶回落，只下跌约6%，许多人都相信本港楼市进入下跌周期甚至爆煲。但笔者认为这种看法太过悲观，楼市爆煲的可能性很微。

 

2010年开始政府在楼市陆续实施额外印花税、买家印花税及从价印花税，及后还有辣招升级版，再加上香港金融管理局将住宅按揭成数收紧并实施严厉的银行压力测试，都将楼市泡沫去芜存菁。各种印花税的推行，大幅加重楼市的交易成本，假如是非本港居民购买第二个住宅物业，付足各种印花税成本，买1个住宅连各种印花税的总成本可高达1.5个住宅的价钱，非常不得了。

 

辣招之一的额外印花税又有最长达到三年的时间限制，加上交易成本高昂，这些年来楼市炒家几乎被杜绝，换句话说，所有炒作造成的泡沫被完全清除。没有炒家的楼市差不多只剩下用家或长线投资者参与，当初买楼人士经已知道楼市不再有短炒机会，持有者均属长线拥有，所以，无实力的机会主义者几乎被完全拒於楼市门外，二手楼市着实难有大量跳楼货涌现。

 

各项辣招使到本港楼市交投量严重萎缩，尤以二手楼受到冲击最大。目前二手楼市的交投量只及1997年约三成，即是失去了七成市场生意。现在能够做置业人士可称得上是过关斩将的高手，财力是经得起考验，更没有1997年之时被视为短炒炒家的确认人，楼市反因辣招等因素变得更健康。

 

以中原城市领先指数计算，本港楼价比较1997年的顶峰曾高出约八成，但相距长达21年，再加上通胀，楼价上升八成并非不合理。须知本港股市恒生指数今年出现显着跌幅，仍然比1997年高位高出五成多，如果以今年初的历史高峰而言，升幅约达一倍，本港楼价上升八成当然说得过去。

 

楼价指数回软了，但11月的二手宗数有所回升，询问有无笋盘的人也明显增多。这显示甚麽？楼价回落少许已经开始有人扑入楼市，假如有一两成跌幅，低位承接力将会涌现。由於住宅物业终归是实物，有实用价值，要作长线投资的人士，仍是比较喜欢物业。故此楼市纵有一两成调整不稀奇，爆煲的可能性甚微。