下半年走势现分歧 住宅楼价升跌关键

2025下半年香港楼价走势的关键因素正引发市场分析出现罕见分歧，释放重要转向讯号。摩根士丹利预测楼价将上升2%，而莱坊王兆麒保守估计最多跌3%。林本利博士近期以550万购入高峰期估值770万的二手单位收租，回报率逾3厘，邵志尧博士则明确指出住宅楼价已见底，显示意见分化，此现象往往是价格拐点前兆。笔者认同在政府全面撤辣、按揭贷款放宽及厘印费减免等政策下，楼价可止跌横行，但能否转升取决於两大关键：

第一，利率走向主导资金成本与投资意愿。香港利率1个月港元拆息（HIBOR）曾经跌至三年新低的0.52845厘，实际按揭利率低於3%。若联储局下半年如预期降息0.5%-0.75%，将进一步减轻供楼负担，并刺激资金流入。目前香港住宅租金收益率已超定期存款，而且特朗普强势推动的「大而美」法案在一片反对声音中依然能顺利通过，证明他的影响力仍然非常强大，利率下降的趋势应该会加快！

第二个因素是发展商财务压力牵动价格战风险。高盛指出，发展商库存达正常水平两倍，待售一手单位约17,500伙，未来18个月更将新增30,280伙供应。资金压力已经很大，更棘手的是工商物业价格持续下滑，直接侵蚀了发展商的融资能力，形成双重资金压力漩涡。为此，香港测量师学会前会长余锦雄倡议政府参照「盈富基金」模式成立收购基金，专门收购因财困而需急售的工商物业，避免恶性循环不断压低售价，缓解财困业主抛售潮。若此类危机处理得宜，发展商无需低价抛售住宅套现，楼价反弹空间将扩大；反之，价格战可能压制二手市场回升。

其他支撑因素包括：政策降低入市门槛（400万元以下物业交易占整体35.6%，上半年细价一手登记量飙76%）、租金连升五个月形成「买平过租」效应（中小住宅租金上半年涨2.1%），以及「高才通」计划带动刚需（专才流入推高住宅需求）。

总结来说，楼价下半年料进入温和复苏，中小型单位主导反弹，全年升幅约5%。转升动能取决於利率降幅能否如期释放购买力，以及发展商库存压力是否触发价格恶性竞争。投资者可聚焦核心区优质中小户型，在政策与市场博弈中捕捉拐点。

各区放盘应有尽有