【余建輝專欄】乜野都可釘契？

之前文章提及香港不是行業權註冊制度，而是文書註冊制度而已，主要是去處理文書之先後次序。好多市民都以為如果同另一人有任何民事糾紛，都可以在未獲法庭判決下在另一方擁有的物業上釘契，但事實却並非這樣。那麼究竟有那些文件及在那些情況下可以註冊呢？

土地註冊條例（第128章）第2條中有以下之規定：

「所有影響土地財產或不動產的契據、轉易契、判決及其他書面形式的文書，若符合《土地註冊條例》的規定，都可註冊。」

而第14條更指可「引伸而適用於待決案件」，「亦即任何與土地或與土地的任何權益或押記有關的(待決)訴訟或程序」。如未有註冊，則該待決案件「對擬受此影響的產業的任何買方或承按人均無約束力」(第16條)。

所以一份文書必需要影響土地或土地的權益(例如信託或建築命令) 的文書，或是法庭判決之命令方能獲準註冊，一般合約申索的補償(例如錢債糾紛、貨物售賣或服務提供之爭執)只是普通法下因失去機會(loss of chance) 之金錢損失，不屬第2條所規定的土地合同，所以不可以註冊。

曾有一業主售出物業，但成交期卻與一宗物業內裝修合約糾紛之訴訟之聆訊日同日，因該訴訟書被登記在土地註冊處之「該物業下之暫緩註冊」一欄，令到成交未能完成。於是業主向法庭作出緊急申請剔除該暫緩註冊。法庭重申待决訴訟只可在與物業或物業權益相關下，才能按上述條例註冊。

所以在非影響土地權益的前設下，合同之糾紛只能在法庭判令發出後，如勝訴方仍未獲賠償，勝訴方才可根據高等法院條例申請押記令註冊在物業上，亦即俗稱之釘契，以告示任何準買方。當然，勝訴方之後還可以向法庭申請變賣物業以支付判令上之賠償。