新樓市措施欠缺通盤考慮
疏財雜 梁理中-新樓市措施欠缺通盤考慮-House730
疏財雜 梁理中
日期: 更新日期:
2010年11月26日 2020年11月30日

特區政府面對美國之第二輪量化寬鬆政策(QEII),而港元又不與美元脫勾時,樓市資產出現泡沫似乎是無可避免。值得慶幸者,政府最近推出果斷之打擊樓市措施,當中包括(1)將新購物業在24個月內出售者,增加額外印花稅(5-15%)(2)取消延期支付印花稅(包括額外印花稅)(3)進一步收緊住宅物業之按揭借貸。

 

新設施確實擊退炒家,同時亦嚇怕了部份用家,故市場即時出現“撻訂”及“減價去貨”之個案,對冷卻樓市資產泡沫已收立竿見影之效。

 

新設施立竿見影

 

無可否認,政府今次出手可算是快、狠、準,且推出以物業成交價為基準之額外印花稅,屬前所未有,對投機炒賣,可算是當頭棒喝。由於政府已表示,將不會有太多之酙情考慮安排,儘管日後部份用家可能會因經濟或個別條件之改變,被迫在短期內賣樓,仍需支付昂貴之額外印花稅。

 

坊間有論者認為新措施會殃及池魚,筆者認為則屬見仁見智。說句公道話,任何公共政策都很難討好全民,只要政策背後沒有徇私或利益勾結,政府應放膽去做,而受影響人士如今次之用家、業主、投資者、炒家、發展商、甚或地產代理等,應在新措施下重新部署其角色及行徑,方為上策。

 

不應打擊炒家之同時,打擊用家

 

話說回來,從通盤考慮看,今次之新樓市措施,其實亦存有一些邏輯謬誤。首先,政府不應在打擊炒家之同時,又去打擊用家。月前剛推出施政報告時,政府已將按揭成數收緊,今次實毋須再進一步收緊按揭,皆因此舉會嚇怕用家,同時亦會導致他們因借不足錢而無法如常入市,被迫要再等一會,又或改買較細單位。

 

其實健康之樓市,需要用家不斷支持。筆者擔心新措施令有心入市之用家會被拖慢來,導致將來市場出現不合理之供求失衡,那時政府又要轉回來,出招鼓勵用家入市,在安排上會否費時失事呢?

 

政府一方面高調宣佈收緊按揭成數,又將按揭保險計劃貸款額之上限調低至$612萬,但卻默許發展商在銷售新樓盤時,推出“二按”,協助買家解決首期問題。此舉不難令人覺得政府有意將買家由二手樓市場,推向一手樓市場,如政府不能向大眾解釋相關安排之合理性,日後難免會被批評為“向發展商輸送利益”,甚或“官商勾結”。筆者實不希望見到,政府做了壓抑樓市資產泡沫之好事,但卻得了壞名聲。

 

要解決這問題,政府可考慮取消發展商之“二按”安排,又或盡快將按揭保險計劃覆蓋範圍擴闊,令買家購買一、二手物業時,得到等同水平之融資貸款安排。

 

最後,政府在新設施中沒有明確指出,額外印花稅應由誰負責。從追收稅款角度看,買賣雙方共同承擔額外印花稅,對政府之保障會較大,但在安排上其實亦犯下邏輯謬誤,皆因此稅項之引發,乃業主在購入物業後24個月內出售,故他們才是始作俑者,要新買家分擔相關稅款實不合理。從立法原意看,額外印花稅之實施,乃希望減低市場短期炒風,並不是透過炒風去增加公帑收入,相信相關條例日後立法時,政府亦不容易避過議員在這方面之質詢。

 

 

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新樓市措施欠缺通盤考慮

疏財雜 梁理中-新樓市措施欠缺通盤考慮-House730
專家分享 - 疏財雜 梁理中
日期:2010年11月26日 更新日期:2020年11月30日

特區政府面對美國之第二輪量化寬鬆政策(QEII),而港元又不與美元脫勾時,樓市資產出現泡沫似乎是無可避免。值得慶幸者,政府最近推出果斷之打擊樓市措施,當中包括(1)將新購物業在24個月內出售者,增加額外印花稅(5-15%)(2)取消延期支付印花稅(包括額外印花稅)(3)進一步收緊住宅物業之按揭借貸。

 

新設施確實擊退炒家,同時亦嚇怕了部份用家,故市場即時出現“撻訂”及“減價去貨”之個案,對冷卻樓市資產泡沫已收立竿見影之效。

 

新設施立竿見影

 

無可否認,政府今次出手可算是快、狠、準,且推出以物業成交價為基準之額外印花稅,屬前所未有,對投機炒賣,可算是當頭棒喝。由於政府已表示,將不會有太多之酙情考慮安排,儘管日後部份用家可能會因經濟或個別條件之改變,被迫在短期內賣樓,仍需支付昂貴之額外印花稅。

 

坊間有論者認為新措施會殃及池魚,筆者認為則屬見仁見智。說句公道話,任何公共政策都很難討好全民,只要政策背後沒有徇私或利益勾結,政府應放膽去做,而受影響人士如今次之用家、業主、投資者、炒家、發展商、甚或地產代理等,應在新措施下重新部署其角色及行徑,方為上策。

 

不應打擊炒家之同時,打擊用家

 

話說回來,從通盤考慮看,今次之新樓市措施,其實亦存有一些邏輯謬誤。首先,政府不應在打擊炒家之同時,又去打擊用家。月前剛推出施政報告時,政府已將按揭成數收緊,今次實毋須再進一步收緊按揭,皆因此舉會嚇怕用家,同時亦會導致他們因借不足錢而無法如常入市,被迫要再等一會,又或改買較細單位。

 

其實健康之樓市,需要用家不斷支持。筆者擔心新措施令有心入市之用家會被拖慢來,導致將來市場出現不合理之供求失衡,那時政府又要轉回來,出招鼓勵用家入市,在安排上會否費時失事呢?

 

政府一方面高調宣佈收緊按揭成數,又將按揭保險計劃貸款額之上限調低至$612萬,但卻默許發展商在銷售新樓盤時,推出“二按”,協助買家解決首期問題。此舉不難令人覺得政府有意將買家由二手樓市場,推向一手樓市場,如政府不能向大眾解釋相關安排之合理性,日後難免會被批評為“向發展商輸送利益”,甚或“官商勾結”。筆者實不希望見到,政府做了壓抑樓市資產泡沫之好事,但卻得了壞名聲。

 

要解決這問題,政府可考慮取消發展商之“二按”安排,又或盡快將按揭保險計劃覆蓋範圍擴闊,令買家購買一、二手物業時,得到等同水平之融資貸款安排。

 

最後,政府在新設施中沒有明確指出,額外印花稅應由誰負責。從追收稅款角度看,買賣雙方共同承擔額外印花稅,對政府之保障會較大,但在安排上其實亦犯下邏輯謬誤,皆因此稅項之引發,乃業主在購入物業後24個月內出售,故他們才是始作俑者,要新買家分擔相關稅款實不合理。從立法原意看,額外印花稅之實施,乃希望減低市場短期炒風,並不是透過炒風去增加公帑收入,相信相關條例日後立法時,政府亦不容易避過議員在這方面之質詢。

 

 

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