與資深測量師邵志堯對談(1)

今年很榮幸請來資深測量師邵志堯先生為我們對來年的樓市作預測，邵先生過去曾任職四家地產上市公司高管，對中港房地產有獨特見解。並著有一書「擁抱地產霸權」，闡釋房地產界內不為人知的事。

何兆棠：今年，人人都唱是調整年，會有較大調整，你對市場怎看?

邵志堯：今年，我覺得樓市會進入一個新常態，創新高破頂價會出現，同時也會出現破底價，原因是過多辣招令市場成交減少，令到買/賣家失卻了指標，猶如壞了的探熱針，不能實際反映真實的市況。

說實話，業主並沒有壓逼性去賣樓，而買家在預期樓市會調整也不會很進取去追價，變成了二手成交是近三十年的新低，市場非常之不健康。形成持有物業的人焗贏錢，而等錢用的人要市場折讓才能售出，這是一個焗贏和焗輸的市場。

何兆棠：確實如此，現時吹淡風之市道下，由九倉及南豐合作發展的山頂聶歌信山道Mount Nicholson 6 號屋，亦以8.3 億元售出，打破山頂普樂道10 號屋的8 億元舊紀錄，成為全港最貴屋苑式洋房，始終超豪宅供應極少，為得心頭好不惜腰間錢亦屬正常。另外，中長期而言，你看跌還是看升？

邵志堯：本人中長期仍然是看好樓價，樓價由零三年中原城市領先指數三十多點升至去年一百四十點，作一個健康調整未嘗不可。我認為是一個調而不是轉勢，調整是調整過後必會再創新高，而轉勢即會一浪低於一浪。

何兆棠：甚麼理據支持你認為是調整呢？

邵志堯：今日的經濟已不可以用以前的經濟教科書去解釋，現在全球央行用超低利率甚至用負利率去刺激市場，這些措施對實體經濟沒有多大作用，但卻對資產帶來刺激。說得白一點，就是港幣陰司紙化，樓價根本沒有上升，只是銀紙不見用罷了。

待續