筆者最近看了一輯新聞節目，節目中有議員提到，雖然「強制拍賣」是市場行為，政府不應干預，但政府可以為小市民作出支援，例如可以教育一般市民何謂強制拍賣。
筆者亦認同這説法，因筆者從事物業聯合出售多年，深感一般小市民對強拍一知半解，但此條例卻對他們，尤其是舊樓小業主影響深遠。
一般最常見的誤解就是強拍只是強制出售發展商未成功收購的業權，所以有些不願出售自己單位的小業主往往會擔心自己的單位會被賤賣。實情當然不是，發展商是要將自己成功收購的單位，與未成功收購的單位一併為百份百業權並在市場以公開拍賣形式出售，售出的金額再以各單位的「現值」按比例攤分。舉例一幢六層高的唐樓，地舖現值500萬元，樓上五層每層現值100萬元，則整幢大廈總現值為1,000萬元，因此樓上每層佔整體的十分一。假如整幢大廈經公開拍賣可以賣得一億元，則樓上每層可從拍賣收入分得1,000萬元。上述安排其實是保障各小業主，例如地舖的業主理應分得比樓上多。
但一般小業主對物業的現值及發展商的收購價容易產生混淆，而拍賣底價等同物業坐落地皮的重建價值，這點小業主也不易掌握。
所謂地皮之重建價值，其實就是舊樓拆卸後發展商重建之建築物的價值。而為了方便比較及分析，我們在估算地皮重建價值時，往往會用地價除以地皮上將來可興建的樓面面積以得出「樓面地價」作對比。但由於樓面地價是以建築面積計算，而小業主拿到的金額卻以單位實用呎價去分析，兩者的分別舊樓小業主往往未能分辨。
發展商收購價 不同市建局
另外較常見的是一般小業主往往會將自己可能分到的價錢與市建局的舊樓收購價格作出比較。他們大多不明白市建局受制於2001年制定的收購凖則，它一定要以同區七年樓齡的物業價格作出收購。但私人發展商則不同，如地皮重建潛力高，地皮上戶籍亦不多的話，就算小業主被強拍所收到的金額較大機會比市建局在同區的收購價高。相反，如地皮上戶籍多，則每戶強拍所分得的將會被攤薄，好大可能不及市建局同區的收購價。但小業主往往不明白其中分別，以致從發展商開展收購的一刻直至強拍後，小業主都未必完全了解自己的處境。
作者為中原測量師行執行董事 張競達
