偶然收到新盤買家求救，指銀行表示不會承接某新盤的按揭申請。經瞭解事件後，買家剛購入一個樓花物業，並選擇了即供付款方法，需要即時向銀行申請樓花按揭以完成交易；然而，買家選擇的銀行卻表明不會承造有關新盤的樓花按揭，故拒絕其申請。

為何銀行會有拒絕承造樓花按揭？其實以上個案只限於部份發展商(尤其是較小型又或未獲銀行認可的發展商)的新盤樓花物業，原因在於信貸風險之考慮因素。按揭原指銀行或貨款機構批出樓宇貸款予借款人，借款人以其物業作為抵押及還款保證，萬一出現斷供，銀行或貸款機構可變賣物業取回欠款。由於樓花按揭涉及之物業尚未建成又或未取得入伙紙/滿意紙，銀行實質上未有法定產業作為抵押，故此對於銀行來說，承造樓花按揭存在一定風險。樓花按揭僅涉及衡平法權益，故稱衡平法按揭(Equitable Mortgage，簡稱EM)，有關按揭並未以法定押記的契據訂立，待物業建成並獲發入伙紙後，衡平法按揭便需轉為法定押記(Legal Charge)。

市場上之大型發展商資金雄厚，已建立多年良好的建屋商譽，鮮有物業質素欠佳甚至「爛尾」之問題，一般已成為銀行認可之發展商，故銀行願意批出有關新盤的樓花按揭。但對於一些中小型或新冒起的發展商，銀行對其未有太多瞭解，未必有足夠具信心承造其發展中樓盤的樓花按揭；故此在樓盤開售前，銀行一般需要作出評估，當中包括發展商財政背景及售樓往績、樓盤質素、樓價水平、樓花期、市場風險等。當其樓盤進行銷售，便有機會出現部份銀行拒絕接受該項目之樓花按揭申請。

若然提供樓花按揭的銀行只有少數家，買家需留意，在分散風險的考慮上，銀行未必願意承造同一個樓盤太大比例的樓花按揭，故此或會設定承造額度上限，當申請量超出限額，銀行或許以額滿即止為由拒絕接受有關樓花按揭申請。事實上，有關額度亦不排除會隨着預估風險上升而減少。面對此情況，買家或者會感到無所適從，建議可向銀行或按揭轉介公司查詢，瞭解有關新盤項目可獲哪家銀行承接樓花按揭申請，對於銀行選擇減少，客戶可就此方面作出衡量，例如瞭解有關銀行之審批及按揭優惠等。若然銀行選擇偏少，擔心銀行額度不足問題，買家可於入市前先準備妥當按揭申請所需文件包括入息証明如稅單、最近三個月糧單及薪金入帳銀行紀錄(如非穩定收入人士，則需六個月或以上証明)及身份證副本等，以便入市後盡快向銀行遞交足夠文件，讓銀行職員可第一時間協助提交按揭申請。近月曾有個別新盤之買家基於遲交齊文件，樓花按揭滿額後而被銀行彈回有關按揭申請。若果買家並非選擇即供付款，而是建築期付款方式，並將於現樓階段才完成交易，基本上便沒有了銀行是否承造樓花按揭之問題，銀行一般願意接受現樓按揭。但當然，即供付款及建築期付款各有優勝之處，而即供付款之樓價折扣一般較多，這亦是一個相當重要的考慮。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭 董事總經理 王美鳳