有報告指香港成為全球房價最高城市，首期不足一向是市民入市困難的主因，去年10月中政府公佈放寬按揭保險計劃，讓樓價800萬元或以下物業可承造高達9成按揭，而8成按揭之樓價上限亦提高至1,000萬元，用家頓時可透過按保計劃以低首期完成置業大計。根據中原按揭客戶數字，去年第四季申請高成數按揭之客戶佔整體比例曾高達46%，對比第三季29.5%明顯上升，反映放寬按保即時釋放大量用家上車需求。今年截至10月份申請高成數按揭客戶佔整體比例平均達到40%，反映市場上對於高成數按揭配套存在持續性需求。

再看看香港按證保險公司的統計，今年首9個月按保計劃的新批貸款金額較去年同期大幅增加188%，而首9個月新取用之按保貸款宗數及金額亦同樣較去年同期增幅逾倍，可見按保用家數量確實是大幅提升。政府放寬按保後，入市門檻得以降低，讓不少用家因而受惠。

按保審批時間很多時較一般長，但今年出現新冠肺炎疫情，銀行多月安排員工實行家居工作，按保申請數量卻較以往放寬前明顯多，故一度形成審批大塞車，例如第三波疫情爆發後按保審批時間長達1個月甚至2個月不等。最近疫情緩和，銀行開始回復正常上班，銀行審批按揭的時間顯著改善，最近部份銀行審批按保時間可短至2至3星期內。若想銀行加快審批進度，其實申請人亦可預先做好一些準備，銀行一般會在收齊按揭所需文件後方會正式審批，準買家可及早準備入息證明文件，以便遞交按揭申請時同步交齊予銀行，有助加快審批。按保用家亦應留意形勢變化，預留充足完成交易期，一般仍建議交易期需達2個月或以上。

去年政府除了提高按保計劃的樓價上限，亦放寬了按保計劃的壓力測試，根據修訂，首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可透過按保申請高達8成或9成按揭，但申請人仍須符合每月供款佔入息比率不超於50%的基本要求，按揭保費亦需按風險評估而調高。

按照上述，有意申請按保人士或會誤解為無需進行壓力測試，但事實上，銀行仍然會為按保申請人進行供款壓測，即是以現有按息假設加3厘後，供款佔入息比率不多於60%。若未能符合壓力測試，不要誤以為只要每月供款佔現有入息不多於50%，便一定可獲銀行批出按揭，原因是銀行之間對於未能通過壓測的審批彈性並非一致，例如有些銀行要求即使申請人未能通過原訂壓測要求，即壓測下之供款佔入息不多於60%，但仍不可多於65%。

舉例，買家買入一個850萬元單位，申請8成按保680萬元貸款，以目前按息約1.8厘計，30年還款期，月供約$24,460，若以為只要入息不少於供款一倍即$48,920便可獲批按揭，那可能只是一廂情願想法。銀行同樣需要進行壓力測試，更需留意的是，壓測並非以現時實際息率約1.8厘加3厘計，而是以封頂息率現為2.5厘加3厘即5.5厘計算，上述個案如通過壓測，入息不可少於$64,350，壓測未能通過的話，不少銀行仍要求壓測下之供款佔入息不可多於65%，那麼最低基本入息可降至$59,400 ; 這情況下，按揭保費需調高，幅度約1成。現時亦有些銀行可再放寬壓測下之供款佔入息比率高達70%，如是者基本入息便可再降至$55,157，不過，此類個案很多時需由銀行作個別評估，尤其現時疫情下經濟仍存在不少隱憂，銀行一般會以入息穩定性、行業前景、行業有否受經濟打擊及延續性等因素評估。對於銀行不盡相同的審批準則，按保申請人可先向銀行或按揭轉介公司查詢。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳