十月份東涌一幅逾百萬平方呎的商業地，接獲三份標書均未到底價，最終被收回，成為過去兩年來第四幅流標的商業地，市場憂慮今季推出的中環商業地王也難逃流標厄運。

觀乎今年的商業地均無一倖免，全部流標收場。在東涌地之前的三次流標，全部位於啟德區，包括第2A區、第4C區4號、第4C區5號。其中，4C區4號用地於去年六月被撻訂後重新招標，但同年九月再流標。當時有分析認為，流標或多或少與啟德區的先天條件有關，例如商業配套未成熟、欠缺參考指標、東九供應過剩等。

惟連同是次東涌地流標，情況變得特殊。參考過去八個年度，政府合共招標逾190次，流標佔八次，但當中有四次是在2019至2020年兩年間發生，比例奇高。

事實上，疫情下全球經濟受重創，企業削減規模及成本，加上辦公模式改變，商廈空置情況持續惡化。據中原（工商舖）資料顯示，十月港島整體甲廈空置率連續18個月按月上升，最新錄約8.42%，按月多約0.25個百分點。其中，金鐘及灣仔空置率分別為9.74%及9.3%，市場預期年底有機會破10%水平。供應過剩租金自然受壓，個別中區甲廈的每呎租金經已跌穿40元水平。

市場對商業前景未敢看好，地皮價值也會受影響，偏偏「超重磅」的中環海濱3號商業地將推出招標。有分析指，此類大型商業地皮的投資金額高、資金回籠期長，動輒廿年以上，雖然項目採雙信封制，除標價亦會兼顧設計方案，惟就今時今日市況而言，發展商出價料保守。

再者，近期商用物業的租、售價「跌得急、跌得多」，地政總署的估值底價與最新市況或會存有差異，或增加流標風險。