筆者在房地產商界稔熟的友人——房地產基金專才高廣垣與其朋友最近提出特設城市的概念，並打算在海外地區發展一個International Charter City(ICC)。特設城市概念，是由諾貝爾經濟學獎得主Romer提出，原意要求兩個國家，一個「東道主」和一個「擔保方」，在選定的城市建立互利的夥伴關係。東道主提供土地和保證其公民湧入尋求就業機會。作為交換，擔保方提供建設城市的資本。東道主受益於快速城市化發展的承諾，擔保方承諾其投資有一個低風險的理想回報。

ICC的初步目標總面積大概會是10至20平方公里以容納20萬人，會是香港人移民的其中一個選項。而跟97前移民北美，如溫哥華的不同，這個是一個從基建開始，發展一個具備商業活力並可持續的一個新城市。高氏甚至憧憬在ICC裏居民可擁管治權。但當前最困難的卻是作爲「擔保方」的資金籌集。

筆者認爲或許能利用創新的區塊鏈技術去解決資金籌集，甚至有效地去建立規章來管理這新城市。如資金方面，可在區塊鏈技術上發行ICC的土地債券，其不可竄改的屬性，可保投資者利益。公開的交易資料亦令債券的市價一清二楚。再者，債券可以拆細為不同的代幣，令投資門檻下降，令移民者亦可參與其中。區塊鏈的制度全球通用，也有助導入海外投資者。

其實，線上的虛擬城市/國家概念，近年討論甚爲熾熱，並早已抛下傳統民族城邦的概念。如位處塞爾維亞與克羅地亞之間的利伯蘭自由共和國，便是一例。利伯蘭國利用區塊鏈技術發行了自己的主權數字貨幣， 把「國家」變成一個 去中心化的自治組織(DAO)。區塊鏈技術透過分散式共識和自由退出的機制來解決政治和利益上的衝突。區塊鏈技術確實可能創造一個模擬社會，賦予個人自由和自主權，也可能創造出一個以市場利基和自我交易為核心的商業平台。區塊鏈並非政治制度的良丹妙藥，但筆者認為它未嘗不是一個實驗新的政商體制的工具。

而這次ICC的概念，或許不像利伯蘭般只是線上的虛擬國家，更可望利用區塊鏈將之連接到綫下實體的城市，至於成敗與否，姑且拭目以待。

作者為方土房地產董事總經理及Asia PropTech(亞洲房地產科技社)創辦人盧銘恩