【Alan論道】深港雙城記 大灣區雙引擎

專家分享 - Alan論道 鄭叔倫

日期 :2020-11-01 更新時間 :2020-11-02


深圳迎來特區建立40周年慶,最為振奮人心就是GDP經濟總產值,從1980年的2.7億,發展到2019年的27000億,增長達到一萬倍,只用40年就可以達到世界上其他城市可能需要花上百年,甚至更長時間才能獲取的成就,可見深圳速度是多麼的非同凡響。如果還沒有概念到底有多厲害的話,原因可能是因為沒有去對比,只有絕對值很多時候可能比較難去理解,如果有相對值就變得容易有感覺了。


1980年的時候,當年深圳還是一個小漁村,與此同時,一河之隔的香港,已經是亞洲四小龍,當年GDP有1350億,是深圳的500倍。深圳不僅與香港根本沒有可比較,與其他內地城市,也一樣存在很大一段距離。當年北京GDP有139億,是深圳的51倍。上海GDP是311億,是深圳的115倍。廣州是57億,是深圳的22倍。用現在的眼光去看,很難想像北上廣深,在40年前經濟發展差距居然那麼大吧。

經過40年的打拼,北上廣深港,五個城市的經濟產值排名,發生了天翻地覆的變化,當年排名第一的香港,已經跌落第四位,2019年GDP24000億,僅僅只是比第五名的廣州23628億的多400億左右。第一名是上海,38000多億,第二名是北京,35000多億,而深圳則從排倒數第一,以27000億的驕人成績,一躍成為第三名,並且剛好首次趕超香港,成為一時佳話。


從發展速度來說,深圳40年增加1萬倍,可以說是傲視群雄。香港因為發展早,同期只有18倍左右,上海也有110倍升幅,北京是250倍,廣州更厲害高達415倍,但是與深圳卻相距甚遠,遙遙落後。深圳發展速度之快,不僅僅是在國內領跑,原來放眼全世界,也根本找不到第二個深圳。因為發展冠絕全球4000多個特區,所以深圳被譽為世界經濟發展奇跡,難怪得到中央高度認可及表揚,並且賦予重任,成為大灣區的發展引擎。

大灣區的計畫宏圖,有了深圳作為引擎,將會助力飛速發展。如果深圳可以與香港攜手並肩,互動互補,發揮雙引擎力量,相信更是如虎添翼。房地產投資,可以說是分享城市發展紅利的有效方法,所以無論是深圳,還是香港,都將會更受關注。從目前市場情況來看,香港平均房價還是要比深圳高出3-4倍。大家也許比較納悶,深圳經濟發展趕超香港,為什麼房價還是遠遠落後呢?

首先,深圳雖然在2019年首次GDP趕超香港,但過去的39年深圳都是落後的一方,從多年累積的GDP去計算,反映到地方的資金實力來看,香港存款有約14萬億,深圳存款大概有7.3萬億左右,香港還是比深圳財力更勝一籌,城市的富裕程度與當地房價是息息相關的。另外,深圳人口大約是香港的1倍,所以從人均GDP來計算,香港大概多深圳65%,個人購買力愈強,支撐房價就愈高。

經過40年的飛速發展,深圳GDP雖然超過香港,但是人均GDP還是落後,說明未來還是有增長空間。人均GDP增長可期,消費力同步增加,對房地產行業帶來強勁購買力的支持。除了人均GDP落後,用土地面積去算的話,深圳面積1997平方公里,比香港1102平方公里要大八成左右,所以總GDP剛趕超香港,但是按照每平方土地的產值來算,深圳還需要迎頭趕上。每寸土地珍貴,在土地上面建造的房產,自然是水漲船高,這也說明為什麼香港房價長期走高是必然的結果。



作者為深圳中原董事總經理鄭叔倫


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