影響樓價因素隨著時代變遷亦有所改變。國際地產顧問萊坊（Knight Frank）指，過往樓價走勢會與恒生指數有關聯，惟兩者關聯性已經開始走遠。今年上半年本港實際GDP增長達到7.8%，加上失業率回落，整體經濟增長帶動樓價上漲，截至7月底，樓價已經上漲了4.3%，如樓價多升2%，物業經濟週期將擺脫「復甦」週期，全面進入「增長」階段。

萊坊透過物業經濟週期分析樓市與整體香港經濟的基本關係。該行指，1997年至2021年第二季期間，香港平均住宅樓價按年增長6.4%，而GDP增長平均為2.9%。在這個模型中，這些平均數值用作確定屬性經濟週期象限的邊界。

在物業週期中，該行發現在過去25年，香港物業經濟週期主要是跟隨「增長」、「過度增長」、「衰退」和「復甦」的次序。當中只有數個反周期的時期，周期沒有進入下一個階段，而回到前一個階段，包括2003年第一季的SARS疫情和2009年底至2010年初的後環球金融危機時代。

多年來房地產經濟週期的時間持續縮短。從1997年第三季到2004年第一季，共花了近七年才完成一個週期。最近完成的週期已經縮短到少於兩年，從 2015 年第二季到 2017 年第一季，背後原因是政府加大對樓市的干預力度。

社會運動和新冠狀病毒大流行，乃兩個前所未有事件，當前的物業經濟週期已被扭曲，比預期的時間長。它於2018年第二季時進入「增長」期，至今已維持了三年，從2018年第四季到2020年第四季，經歷了九個季度的「衰退」期，成為了自1997年以來最長的「衰退」週期，到今年才進入「復甦」期。

物業經濟週期不大可能回到「衰退」階段。然而，截至7月底，樓價已經上漲了4.3%，如樓價多升2%，物業經濟週期將擺脫「復甦」週期，全面進入「增長」階段。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，持續的低息環境，將繼續推動準買家或者是投資者在未來18個月上車或投資者尋求資本增值機會。在目前的市場環境下，香港樓價將在2021年第三季創歷史新高。隨著中國內地和香港的疫苗接種率持續上升，邊境開放將會令內地購買力湧入。我們預測全年樓價可上升8%，進入物業經濟週期的「增長」階段。