【說樓解按】低息持續 壓力測試應否放寬?(上)

專家分享 - 說樓解按

日期 :2020-10-07


按揭壓力測試已推行了10年,測試方式是以當前按息假設上升3厘後,評估按揭申請人的每月供款佔入息比率是否合格,上車人士或首套房按揭以不超於60%為上限。壓力測試推出之原因是要為按揭借款人增加應對加息的防守力,因為一旦加息,供款金額便會上升,壓力測試的作用是要按揭借款人預先準備加息後仍可持續供款的能力,因此亦有助銀行降低信貸風險。


近10年長期低息環境出現前,香港的加息及減息周期的息率調整幅度均約為3厘,壓力測試的設計以當前息率假設上升3厘計算,相信亦是以過去港息平均調整幅度為考慮因素。然而,2008年金融海嘯後,低息環境延續逾10年,市場時有聲音提出假定息率上升3厘之壓力測試是否完全符合實際需要,而還是增加了上車困難度?中原按揭自2017年底至2019年底曾委託機構分別進行了四次關於壓力測試的民意調查,結果均顯示佔大比數受訪市民認為壓力測試假定升幅應下調。


事實上,壓力測試在2010年推出,美息延至2015年底才啟動上升周期,而基於美息在金融海嘯期間減息幅度明顯多於港息,本地銀行最優惠利率(P)在過去10年只曾輕微上調0.125厘,並於美國再次於去年啟動減息後,港銀再次將P減回0.125厘至現有低水平。換句話說,過去10年港P只曾上落調整0.125厘。不過,由於過去10年市場上之主流按揭計劃已不再是P按,而是H按,故此我們亦得看看H按息率的調整幅度,基於拆息波動性較大,上落波幅確實是大於P,但H按普遍設有封頂息率,過去10年實際H按息曾低至約0.8厘,亦曾升至今年初約2.5厘之封頂息率水平。主流H按的調整幅度看似較大,推行壓力測試似乎亦理所當然,但留意,銀行實際上並非以實際H按息計算按揭借款人的供款佔入息比率及壓力測試,而是以P按為基準之封頂息率計算;故此,即使拆息波動性大,借款人供樓的實際按息根本不會高於封頂息率。


既然銀行是根據息率較高之封頂息率計算供款佔入息比率,若借款人的入息水平符合要求,原則上等同其還款能力足以應對拆息的波動性。而由於壓力測試亦是以P按之封頂息率再加3厘計算,那麼壓力測試便是應對P之波動性,但正如上述,近10年P之波動性僅達0.125厘,那麼,壓力測試在這10年間的實際需要性或許不大。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳

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