差餉物業估價署《香港物業報告2021》指去年私樓空置率升至4.3%，大埔成為空置王，有指主要因白石角有大量私樓落成，令數字上升，但同為新發展私樓區的日出康城未見有此情況，到底有什麼原因令買家對白石角卻步甚至臨門腳軟撻訂呢?

《香港物業報告2021》指去年私樓空置率升至4.3%，即52366個單位，當中大埔區空置率冠全港，該區空置率達11.2%即4372伙，以全區去年底總39143伙計算，平均每10伙便有1伙無人入住，有指白石角大量新盤落成為主因，但新盤落成無人入伙又有什麼原因?當中最具爭議性的為該區配套嚴重不足。

白石角位於大埔南面，吐露港沿海一帶，該處較知名建築為香港科學園及教大白石角運動中心，從2019年開始有大量私人住宅入伙。現時白石角共有9個私人住宅項目，涉8199伙，當中最多伙為海日灣系列，佔約4份1有2075伙。

未來鄰近白石角的教育學院運動左右兩幅地均劃作住宅用地，當中「優景里」用地於2019年被新地以63億投得，附近的「蕉坑」項目則屬恒基持有，兩幅用地分別提供1150及2250伙，合共3400伙，政府曾估計未來白石角地區連同附近工作人口，將急增近32200人，如以現時區內配套應付極有可能會不勝負荷。

2萬8平方呎商場應付8千伙?

現時區內購物主要依賴逸瓏灣的小型商場「逸瓏坊」，商場面積只有28000平方呎，大小約一個修頓球場(約27000平方呎)，現時商場內約有4成店舖出租予幼稚園，其他則為民生店鋪及食肆，如酒樓、超市、便利店各一間，要應付這區未來逾3萬人可謂不可能的任務。

白石角私人住宅發展區與日出康城相似，同為新發展區及臨海項目，但大家的發展卻截然不同，日出康城預計2025年全部大廈將建成，提供25500伙，可供6萬多人居住，區內商場最近亦已開幕，佔地48萬平方呎，分3階段開通，商戶數達140間，翻查商場網頁顯示，場內店鋪類型包羅萬有，購買消閒娛樂一應俱全，應付6萬人口綽綽有餘，白石角居民亦只能羨慕。

曾經出現的「白石角站」

交通方面，白石角當然不能與擁港鐵站的日出康城相比，但其實「白石角站」亦曾出現過於政府文件，於2014年制定《鐵路發展策略2014》時，路政署曾委託顧問就白石角進行評估，但最後認為新站並沒有足夠的需求支持，而且財務及經濟效益亦屬欠佳，結果「白石角站」就胎死腹中，現時該區區議員及一眾人士仍極力爭取，望有朝一日可見「白石角站」復活。

現時白石角居民選擇公共交通工具的話，主要依賴巴士小巴，惟需求量實在太大，以致當遇上上下班繁忙時間，往往需花費至少15至20分鐘排隊，不少居民寧選擇以私家車代步。

談及私家車不得不提這區車位比例少，以新晉屋苑為例，嘉華嘉熙擁1122伙，但車位只有可憐的167個，平均6戶爭1車位，新地旗下雲匯II擁640伙，但車位只有95個，新晉入伙盤「表現」最好為海日灣1期，全盤667伙，車位擁472個，未至於爭崩頭。缺乏車位問題令私家車泊滿貫穿白石角的3條道路，令道路極為擁擠。

有待改善的配套設施

綜合以上兩樣基本問題，白石角配套可算是有待改善，車位不足令大量私家車泊出路面，令巴士小巴駛入時會有塞車問題，等候時間因此又再延長，車位不足屬先天性問題，需靠後天改變，例如於附近增設更多露天車位，從而改善街泊問題，然後再重新規劃公共交通工具，增加更多路線選擇，從而達到分流效果。

而購物配套方面，白石角擁8千多伙但只有一個小商場及超市，怎能應付這人口?當然住戶可以選擇前往沙田市中心或大埔市中心，但又會回到最初的交通問題，形成一個死結。

網上亦不少人說這區優勝之處為海景，但其實海景亦只是小部人享用，遠遠不及日出康城，絕大部份住戶均向內園景觀，僅這項優點未能填補配套不足的缺憾。