很多人認為樓價高，完全是因為供求問題，這個不容置疑，但有一個更加重要的因素不可忽略，便是收入結構。

供應只是市場成交的一面，另一面則是購買力，香港的收入結構配合房屋政策，很可能就是製造樓價升到「比天高」的原因之一。參考2016年人口普查統計，看到香港家庭住戶的收入分布結構，全港有57%的收入其實集中在20%的住戶，換言之另外的43%收入由其餘80%的住戶去分享。在高樓價的情形之下，如果供應量連最富有20%住戶的需求都滿足不了，那麼樓價一定會偏離另外80%的住戶，再加上政策令市場上成交日益減少，市場更加會由最高收入的20%住戶所主導，如果再不增加供應或者成交，樓價一定會繼續向上而捨去另外80%的住戶。

香港是國際大都會，再加入香港的新居民很大機會都是以高收入為主，那麼愈來愈多香港人要搬離香港去周邊二、三線城市居住，當然用人均入息中位數字去計算樓價已經與現實完全脫節。

作者為祥益地產總裁汪敦敬