回顧2020年本港按揭息率，為應對疫情，美國於去年3月份緊急減息達1.5厘，將美息進一步推低，但本地拆息首季仍持續高於美息水平。事實上，去年首季港元貸存比率持續處於近90%偏高水平，反映銀行放貸資金偏緊，加上疫情下經濟不確定性因素增加，上半年銀行避險取態加深，將控制資金成本重要性放前，促使去年銀行接連削減按揭優惠及上調按息，新批按息由年初仍低至H+1.24%逐步上調至H+1.5%。去年首4個月按息均主要以H按封頂息率水平計，實際息率2.5厘。
在環球寬鬆貨幣政策下， 去年4月起銀行結餘開始上升，5月份拆息出現明顯跌幅，與樓按相關的1個月拆息跌穿1厘，H按實際息率逐步下跌，與P按息開始拉闊。6月銀行結餘破千億，資金持續流入本港尋找投資機會，10月底起銀行體系結餘已增至逾4,500億創下歷史新高，較首季約540億水平達到多倍增幅。銀行結餘重返高度充裕水平下，銀行同業拆息於11月份進一步回落至貼齊美息超低水平，與樓按相關的1個月拆息於11月份平均為0.15%，於11月19日更跌至0.1%約十年新低水平，較年初曾高逾2%大幅回落。
受惠於銀行資金流動性增加，加上樓市在剛性需求下，疫情下仍持續靠穩，去年第四季起銀行樓按取態漸轉積極，新批按息出現掉頭回落，市場上按息由H+1.5%下調至低至H+1.3%，現金回贈亦增加至約0.5%至1%。在以上三大因素下(銀行結餘創新高、拆息回落、銀行按息掉頭回落)，令實際按息由去年初約2.5%降至年內低至1.4%低水平，創下近十年新低。
踏入2021新的一年，展望息率走勢，巿場憧憬疫苗即將面世為經濟復甦帶來支持，今年環球多國會集中處理接種疫苗進展，並著手全面推動經濟復蘇，美國是疫情相當嚴重的國家，今年即使疫苗面世，經濟回復進度仍會存在不確定性，相信美國聯儲局為了確保持經濟復甦步伐穩步前進，將會於較長時間繼續維持現有超低息水平及寬鬆貨幣政策，故此2021年美息維持現時低水平已無縣念。
聯繫匯率制度下，本港息率在很大程度上跟隨美息走勢，意味本港息率於今年仍會維持現時低息水平。由於市場上超過9成用家使用H按，故此實際按息亦受拆息變化而影響，拆息受影響因素較多，換言之，本地按息走勢視乎美息走勢外，亦受銀行結餘變化、貸存比率、銀行樓按積極性影響，預期2021年本港1個月拆息在不受季節性及短期因素影響下將主要介乎0.1%至0.25%水平。而基於H按優勢較大，H按很大機會持續為主流按揭計劃，今年按息將主要介乎1.4%至1.7%，延續近十年新低水平，有利本港樓市發展。
2020年按揭貸款出現負增長，新盤按揭及轉按均明顯下跌，惟獨二手物業按揭金額在放寬按保的帶動下逆市增長。2021是進入經濟復甦的一年，發展商將積極加快推售新盤，以彌補今年下跌的銷售量，一二手交投均有望增加，加上低息環境有望推動轉按及物業套現低位回升，今年銀行放貸意欲將較去年積極。最近，銀行正在積極經營今年按揭業務目標，再有多些銀行加入提供低至H+1.3%，亦有銀行將按揭額要求降低，例如個別銀行將H+1.3%之按揭金額要求由700萬或1,000萬以上降至500萬；銀行現金回贈由過往為貸款額之0.2%至0.5%上調至0.5%至1%。此外，銀行估價亦貼市配合，反映銀行樓按取態正面，預期現時平均按揭額約474萬水平將可持續發展低至H+1.3%水平。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
