【李峻銘專欄】樓價首季拉鋸 成交大升 有望向好

專家分享 - 李峻銘專欄

日期 :2021-04-10


2021年首季剛過去,反映住宅樓價的城市領先指數報180.33 點,比去年底的 176.22點,上升2.3%,升幅並不明顯,但成交宗數卻大幅上升!今年首季一手住宅成交3,669宗,比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗數為 14,923宗,比去年同期的8,537宗,飆升74.8%。由於成交量大升,也帶動佣金的上升,中原地產及筆者公司所獲的首季佣金,也同時破了歷史新高!

 

過去兩年,香港樓價都是窄幅上落,在170至180點之間運行。今季上升至 180.33點,已經算是一個突破。這種形勢與全球放水,及各國大城市樓價都大幅上升的背景下,香港住宅樓價無疑是太弱勢!也令不少人懷疑香港住宅樓價是否已經見頂?

 

最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市因素》的貼文!七大因素包括:一,人口減少;二,信心危機;三,港人大量外移;四,內地買樓客源大減;五,貨幣供應;六,住宅供應大增;七,承受力已達極限。

 

文中提及的一些因素,無疑是真實的寫照,也反映香港樓市的困境,但大部分因素都只有短暫影響,並不具長遠影響力。例如:死亡人口4.98萬,比出生人口的4.31萬,死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港從來都是移民城市,自然人口減少已經存在很久。另一個因素,結婚人數大跌36 %,相信只是新冠肺炎疫情關係,令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關,數字就會回復正常。

 

筆者留意到移民外地人數增加,才是令樓價表現欠佳的重要影響因素!根據觀察,今次移民以BNO去英國為主流,尤其是30至40歲的年輕人。他們一腔熱誠,未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷,香港華人在英國的發展機會有限,隨著現實生活細節愈來愈多報道,筆者大膽預計移民去英國人數只會愈來愈少。5年後,更加不少會回流香港,對香港樓市的衝擊只是短暫的。

 

相反,根據一國際測量師行的報告指出,截至今年3月24日,香港一手住宅 1,000萬元以下的有2,141宗,比去年增17.3 %。而1,000萬至2,000萬元有1,197宗,比去年同期漲2.7倍。而2,000萬元以上的有347宗,比去年同期多1.1倍。

 

由於「林鄭Plan」只惠及1,000萬元以下的物業,1,000萬元以上成交一向困難。而今季成交卻異軍突起,反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對香港樓市投下信心一票!

他們的動態及取向,令筆者相信今年的住宅樓市會愈來愈好,上升10%應該是一個合理的估計。


作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘

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