近幾個月，都有不少客戶對舊樓強拍機制或有關估價服務進行查詢，內容都是離不開收購方提出之收購價是否合理等問題。

客戶總是強調他們現在賣的不是現有單位，而是該單位大廈位處之土地，理應價值不菲。但事實卻是如此嗎？而價值又何為合理？

每一塊土地都會跟據自己的地契、城市規劃大綱圖及按照建築物條例，而設有地積比率、建築物高度或覆蓋率等發展限制。收購方會以該土地之最佳發展模式，再以市場上類似的成交數據，去決定該假定發展項目之價值，但此價值並非土地價值。發展過程中涉及建築成本、銷售時之推廣費用及發展商的利潤等，收購方需扣減該等開支成本，才可計算出土地成本價值。

整個估算只是進行了一半，因為單位只是佔土地業權之一部分。專業測量師需要估算土地上每一個單位之現有價值，從而得出一個攤分比例，才可計算某單位之收購價是否合理。

簡單來說，計算土地價值或一個具有重建潛力的舊樓單位之價值，一點也不簡單。

作者為中原測量師行專業估價部高級經理