【說樓解按】 應如何理解銀行物業估價(一)
說樓解按 王美鳯-【說樓解按】 應如何理解銀行物業估價(一)-House730
說樓解按 王美鳯
日期:
2021年03月15日

根據中原估價指數(主要銀行)CVI,數字已連升三周,反映最近銀行物業估價升勢持續。事實上,今年首月樓市已早現小陽春,隨後受新冠肺炎疫苗開始接種、經濟正在恢復等利好因素推動,用家入市信心加強,樓市旺勢延續,銀行樓按取態積極性亦增加,不少屋苑之銀行估價亦有上升趨勢。


物業估值是指樓宇的市值,故此會以市場成交個案及狀況作為基礎,比較法是較常採用的物業估價方法,又稱為市場法,主要是以較接近估價日期之同類單位成交價作為比較,這是最直接的方法將估值聯繫市場實際。現時資訊相當流通,在市道較旺成交活躍期間,尤其對於成交基礎較大之大型屋苑,以比較法評估物業價值是既有效及緊貼樓價走勢的方式。當然,市況有陰有晴,亦並非每個屋苑都有貼市成交個案作為參考基礎,故此,物業估值還需要配合當前樓價水平以及樓價走勢作估算。


市場上提及的物業估價普遍有兩種,第一種是銀行網上估價,用家在銀行網頁便可查閱有關物業估值。網上估價主要以市場成交基礎配合樓價水平及發展,以估價程式定出物業價值,由於市況變化可能更快,當中有機會出現估價水平滯後於最新市況。例如近月不少屋苑之銀行網上估值錄得升幅,市場上有解讀為銀行積極因而調高估價,但事實上,不少物業估值只是正在追回早前已出現之樓價升幅。當樓市開始趨旺之際,不難發現銀行網上估價低於業主叫價又或成交價,原因是,樓市向好時,業主一般希望以好價出售,買家亦開始願意追價,但期間之網上物業估值仍然以較早前的成交基礎或樓價水平為主,當有新成交出現後,網上物業估價才會逐步追回市場既有之樓價升幅。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳

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【說樓解按】 應如何理解銀行物業估價(一)

說樓解按 王美鳯-【說樓解按】 應如何理解銀行物業估價(一)-House730
專家分享 - 說樓解按 王美鳯
日期:2021年03月15日

根據中原估價指數(主要銀行)CVI,數字已連升三周,反映最近銀行物業估價升勢持續。事實上,今年首月樓市已早現小陽春,隨後受新冠肺炎疫苗開始接種、經濟正在恢復等利好因素推動,用家入市信心加強,樓市旺勢延續,銀行樓按取態積極性亦增加,不少屋苑之銀行估價亦有上升趨勢。


物業估值是指樓宇的市值,故此會以市場成交個案及狀況作為基礎,比較法是較常採用的物業估價方法,又稱為市場法,主要是以較接近估價日期之同類單位成交價作為比較,這是最直接的方法將估值聯繫市場實際。現時資訊相當流通,在市道較旺成交活躍期間,尤其對於成交基礎較大之大型屋苑,以比較法評估物業價值是既有效及緊貼樓價走勢的方式。當然,市況有陰有晴,亦並非每個屋苑都有貼市成交個案作為參考基礎,故此,物業估值還需要配合當前樓價水平以及樓價走勢作估算。


市場上提及的物業估價普遍有兩種,第一種是銀行網上估價,用家在銀行網頁便可查閱有關物業估值。網上估價主要以市場成交基礎配合樓價水平及發展,以估價程式定出物業價值,由於市況變化可能更快,當中有機會出現估價水平滯後於最新市況。例如近月不少屋苑之銀行網上估值錄得升幅,市場上有解讀為銀行積極因而調高估價,但事實上,不少物業估值只是正在追回早前已出現之樓價升幅。當樓市開始趨旺之際,不難發現銀行網上估價低於業主叫價又或成交價,原因是,樓市向好時,業主一般希望以好價出售,買家亦開始願意追價,但期間之網上物業估值仍然以較早前的成交基礎或樓價水平為主,當有新成交出現後,網上物業估價才會逐步追回市場既有之樓價升幅。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳

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