本港樓價長年高企，作為上車盤供應重鎮的天水圍，樓價卻長年低水，最新成交呎價僅約1.05萬元，較同為新界西的屯門及元朗都要低，到底原因何在？區內屋苑眾多，買家又如何揀盤？利嘉閣天水圍天盛分行經理蕭啟諾(Tony)就為我們分析區內情況。

Tony指，區內提供最多單位的私人屋苑為嘉湖山莊，高達逾1.5萬個單位，故貢獻了區內大部分成交。其他主要私人屋苑有慧景軒及柏慧豪園，分別提供1091伙及2960伙，前者於2004年建成，後者則於2008年及2010年落成。區內主要居屋屋苑則有天盛苑、天頌苑及天富苑，分別提供6580伙、6080伙及5120伙。

他表示，區內以上車客為主，約佔成交的七成，而換樓客相對少，因區內納米盤少，加上售價不高，一般換樓客都會搬去其他地區，如元朗、荃灣等。另外，區內公屋數量龐大，因此不少公屋戶待有一定資金後再上車，其中擁綠表資格而又未能抽中新居屋的會轉而物色區內二手居屋，而私人屋苑買家亦有一定數量是來自公屋的分支家庭。

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低水皆因悲情城市？

問及天水圍樓價低水原因，Tony就即提到「悲情城市」一詞，事源多年前時任民政事務局常任秘書長、現任特首的林鄭月娥以此詞形容天水圍，而事實上該區早年的確存在嚴重社區問題，加上配套不足，令不少人不願入區居住。

Tony提到，隨著近年街市翻新，以及圖書館等公用設施相繼落成，區內配套大有改善，相較附近地區，區內沒有酒吧機舖，鮮見人「企街」，亦沒有難民問題，治安情況其實相對較好。

Tony補充，因區內代表屋苑嘉湖山莊樓齡都在20年以上，加上品牌效應，間接拖累該區升值能力。事實上同區新盤Wetland Seasons Park貨尾單位呎價高見1.5萬至1.6萬元，貼近元朗站附近一帶屋苑造價。

天水圍揀樓攻略：樓齡vs近西鐵站?

天水圍佔地寬廣，到底買家要點揀樓？Tony稱，嘉湖山莊中，以麗湖居、美湖居及景湖居除可享濕地公園開揚景觀外，樓齡亦較新，成交價一般較高。至於期數較舊的樂湖居及賞湖區因較近西鐵站，亦令造價企硬。事實上，嘉湖山莊各期成交呎價頗為平均，本月份成交呎價介乎1.05萬元至1.18萬元。

至於區內其他私人屋苑，慧景軒本月錄1宗成交，為3座33樓E室，實用面積680平方呎，以695萬元成交，實用呎價10,221元。另外柏慧豪園因樓齡較新，呎價亦較高，本月錄7宗成交，平均成交呎價12,050元。

居屋方面，以最近西鐵站的天盛苑售價最高，本月成交呎價高見9,360元。相對離西鐵站較遠的天頌苑及天富苑呎價相近，分別為6,949元及6,807元。Tony指，天盛苑呎價多年來一向領先，但因已落成約20年，令按揭擔保期縮短，對首期要求大大提高，而削弱競爭力，令部分較遲入伙的天頌苑及天富苑單位因此得以「追落後」，縮窄與前者差距。

利嘉閣天水圍天盛分行經理

蕭啟諾

電話：6347 3463