【Alan論道】深圳房地產新政策的前因後果

專家分享-Alan論道

2020-08-01

多年來深圳房地產市場不斷有政策出臺,其目的是要去調控市場,讓市場回歸健康發展。所以,從某個角度去看,政策就是市場的反作用力,市場上升動力越大,相對政策的打壓力度就會越猛。同樣道理,市場下降動力越大,相對政策的扶持力度就會越猛。總括而言,調控就是市場動力與政策反作用力之間的相互抵消的結果。從另外的角度去看,政策就像市場的鏡子,市場有什麼動作,政策就會有什麼對策,內容一樣,只是方向相反而已。

 

從2020年上半年總體來看,成交量跟過去其實差不多,只是疫情後反彈太快,力度太猛,導致近期樓市有點過熱的態勢。市場上升動力過大,就會引發政策的反作用力,所以這次7.15政策力度相對還是有份量。從政策內容去看,也是主要針對上半年市場的過熱情況,包括供求矛盾突出,存量房過熱,個別新房太火爆,以及金融體系違規資金進入房地產市場…等等。

縱觀這次的調控政策,首先是需求的管理,住房調整限購條件,相信將會把住宅購買力分流到其他房產類型版塊,大概率將會流到公寓產品,因為公寓不限購,在對比住宅提高限購條件,不限購這個賣點就變得更加突顯及吸引。因為商辦物業也是不限購,所以也會有一定的支持作用。另外,深圳加強限購,將會把需求外溢情況加劇,臨深區域例如東莞、惠州,估計又再掀起另一波深圳置業大軍到來搶房。

 

另外,貸款條件差別化的調整,遵從房住不炒的主導精神,壓抑投資行為。針對之前投資屬性比較高的區域,以及投資比例較大的豪宅物業,相信影響比較大,至於剛需的住房,影響相對輕微。另外,首付提高,相當於買房門檻提高,並且增加資金投入,相對會減少回報率。商辦物業貸款條件新政後沒有太大變化,首付之前比較住房高,政策後變成比較二套房要低,相對增加商辦物業的投資吸引力。

 

新政後首周觀察,從中原找房客戶量反映,誠意客戶減少15%。從各營業部門回饋,市場出現分化表現,利好與影響並存,其中受影響板塊主要是:

 

1.投訴屬性比較高的片區及豪宅影響較大。

 

2.剛性住宅影響還算平穩。

 

3.雙拼二手房更難出售。

 

利好板塊:

 

1.臨深片區更受關注

 

2.商務公寓,因為不限購,成為新政最大贏家。

 

3.商辦物業也比較之前多了關注。

 

4.港人不受政策影響,待恢復正常通關後成為新的市場力量。

 

初步瞭解新政對市場的影響,在規範住宅市場的同時,反過來造就商務公寓的表現,不限購條件在新政後變會更為吸引。還有商辦物業,不限購加上長期較高租金收益,不排除成為調控政策後的受惠的物業類型。另外,有相當比例的客戶被取消購房資格,只好在深圳尋找公寓,或者是往臨深區域買住房。還有購房資格的客戶,就會更加珍惜手上的房票,對優質及性價比高的物業更具優勢。

 

作者為深圳中原董事總經理鄭叔倫

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