房地產科技(PropTech)最近3至5年一直深受風險投資人的關注。去年9月25日，專注為內地房企提供軟體服務的明源雲(909)，在紅杉資本等著名投資機構作為基石投資者情況下，成為內地首家赴港上市的地產科技公司。成績斐然，首日掛牌股價漲逾八成。

根據弗若斯特沙利文的資料，2019年明源雲的兩大業務板塊按收入計：ERP解決方案和SaaS產品在內地市場份額分別為16.6%和23.3%。明源雲在地產軟體領域作為龍頭企業，佔有約五分一市場規模，具有廣泛的客戶群體以及較高的客戶粘性 。

然而，高市場份額並未給明源雲帶來高利潤回報。根據招股說明書，明源雲的淨利率在過去3年間分別只為12.9%，17.9%和18.3%。通過比較ERP解決方案和SaaS業務，不難發現ERP板塊為明源雲的發展提供了穩定盈利貢獻，但SaaS板塊仍處於虧損階段。這折射出內地SaaS市場仍處於發展初期階段，前期需要大量資本投入，後期的回報仍具有較高不確定性。

內地地產軟體市場滲透率較歐美市場低。如Altus Group，專為商業房地產行業提供軟體、資料解決方案和技術支援服務的加拿大公司，在2011年於多倫多交易所上市。相較於明源雲，Altus Group服務業態更為多元，利用專有的分析平台提供全面房地產資訊，並可以對商業地產投資組合進行績效評估，以及提供土地測量和製圖等服務。而Altus Group一路高漲的股價(據FactSet資訊，Altus Group市盈率近日高達170倍)亦反映出海外資本市場對地產科技的青睞。

筆者認為，在內地地產科技不斷成長環境下，明源雲若長遠能順利實現SaaS板塊扭虧為盈，並在產品服務保持領先地位，要成為內地版的Altus Group，亦非不可能。

作者為方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人盧銘恩