2020年轉眼間又到尾聲，本文見報時為聖誕日，又係時候回顧今年樓市，及展望來年趨勢。

去年筆者曾預計2020年不同種類的物業，會出現不同的表現。工商舖大幅下跌，1,000萬元以下住宅受惠政策平穩；而2,000萬元以上貴價樓就下跌。今年的物業走勢跟筆者估計基本吻合。

當然，今年絕對不是平凡的一年。由年初大家的焦點還在中美貿易戰及社會運動，到3月開始新冠肺炎爆發，對經濟固然帶來沉重的打擊。各項不同類型資產都出現恐慌性拋售，連一向保守穩健的債券也急促下跌，利用低息做槓桿性投資，更被銀行斬倉，令跌勢加劇。最誇張的是原油期貨，竟然跌至每桶負37.63美元，而物業ETF，股價下跌超過一半的比比皆是。

有評論認為這是雷曼2.0，結果又是美國聯儲局無限放水救地球。各國中央銀行都將利率推至接近零厘水平，大量購買債券，令資產市場回復正常。美國股票甚至創出歷史新高。物業市場當然也是受惠於資金充裕及低息環境支持，而且物業在今次大跌市中，表現是最平穩的環節。

所以疫情令今年經濟下滑、失業率上升，而疫情又帶來低息又充足資金，樓市受到好壞參半的因素影響。

當然，英國推出BNO居英權新方案，也令移民的風潮再起。筆者估計在2021年，移民因素也是利淡住宅樓市的主要因素之一。明年在資金足及移民潮影響下，物業市場不會大跌，住宅市場會平穩，豪宅影響較大，一方面受移民潮影響；另一方面內地買家又因疫情未能到港。工商舖價格在今年大幅下跌後，明年也會趨向平穩，在低位會吸引買家入市，相信成交量會上升。

筆者也需強調在市場平穩的背後，也隱藏著危險，著名投資趨勢專家羅傑斯(Jim Rogers)曾準確預測2008年雷曼兄弟金融風暴的發生，他在其新書——《危機時代》中預言：當今年代不平衡的狀況，最終會引致戰爭。當今的狀況正如1939年第二次世界大戰爆發前夕類似。

所以筆者建議投資者，不要因利息超低而大做槓桿。戰爭一旦在台海發生，香港受到的影響之大，不言而喻。

作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘