政府在施政報告各項措拖中，令筆者最關注的是港珠澳大橋將不設限額，讓香港單牌車直接駛進大灣區，每次限期30天。這肯定對珠海，甚至整個粵西物業帶來無限憧憬。

今年初內地率先發生新冠肺炎疫情，令大家難以返回內地。珠海物業也跟隨大市轉靜。這一年缺少了香港買家，珠海物業價格下跌，自然是合理聯想。但事實剛剛相反，過往香港買家約佔成交20%左右。其餘八成除了本地需求外，也有來自深圳、廣州等地。自從年中內地疫情緩和，推動珠海價格也一直在攀升。

大字門一帶新發展區，在年初還是大約30,000元人民幣一方米，現在特價單位也要賣36,000元人民幣。金灣區也由25,000元人民幣，升至 30,000元人民幣。斗門近湖心路也由1,500元人民幣，升至1,800元人民幣。如果要近 10,000元人民幣一方米，已經要去到近斗門的高欄港了！

不少人會懷疑這個高樓價還有沒有再升動力？大家不妨參考全球大型對沖基金橋水(Bridgewater Associates)創辦人號稱「鱷王」的達利奧(Ray Dalio)的意見，他說：「There's no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.」。以往50 倍市盈率(PE)的股票，大家都會認為估值過高不值購買。但考慮到接近零的債息，債券若是股票，市盈率大概也高達75倍。所以有錢人將資金由債市流向股市，50倍PE又何貴之理？

這又跟珠海樓市有點相近！內地資金多，中國人又喜歡買房保值，租金回報很低又如何？房屋已經成為貯存財富的工具。深圳人在深圳也很難置業，無錢的固然買不起；有錢的也沒有名額，又好似香港！

不久的將來，香港車可以很方便進入珠海市，也許只是前奏。一旦深圳到珠海的大橋落實，升幅可能更厲害！現在評估資產價格，在零息的背景下，回報已經是次要，重要的是資金流向。

珠海的發展商也很害怕，最近，有發展商直接在香港開立證銀行戶口，方便香港買家在香港直接付錢，方便至極！

也有發展商跟中資銀行合作，可以經指定銀行直接一筆過全數樓價匯至內地發展商戶口，免除經地下錢莊的風險。這些方便資金流動的措施，也會進一步推動成交數量及推高樓價。筆者對明年的珠海樓價抱正面態度。

作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘