上期提及如何使用20個課稅年度的供樓扣稅額，視乎該年按息支出是否最貼近或達到10萬元扣稅額上限，當中亦視乎未來換樓計劃，以及餘下扣稅年期等。供樓利息扣稅優惠自1998至1999年度推行，對於一些已幾近用畢15個年度扣稅額的業主來說，或僅餘下5個年度可供扣稅，業主可按實際情況及置業計劃決定是否使用扣稅額。以按揭額約550萬元及現時低按息約1.85厘計算，一年按揭利息約10萬元，剛可用盡10萬元扣稅額。換言之，若按揭額較細，在現時低息時期便未可用盡扣稅額；用家若於短期內將換樓，所需之按揭額較大，足額使用扣稅額的機會便較高。若果剩餘可扣稅年期不多，而未來還有較長的供樓計劃，可看看該年度按息支出是否可用盡扣稅額來決定是否使用優惠。

使用供樓扣稅額的條件是物業須為納稅人的主要居所，換言之，若按揭物業屬於樓花，並未供入伙居住、又或物業屬於工商舖類別，均不可用作扣稅。在現行印花稅措施下，不少夫婦傾向以單人持有物業，因可保留另外一人之首置印花稅優惠名額，這亦方便扣稅，因可單人用盡10萬元按息扣稅額。若以聯權共有方式持有物業，不論按揭供款是否只由一人負擔，每人可扣除之款額分別只限於5萬元；夫婦亦可選擇合併評稅作比較，視乎哪種方式較節省稅項。至於兩夫婦各自擁有一所物業，卻不等於兩人皆可使用10萬元扣稅額，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此仍只有其中一個物業之按息可用作扣稅。對於現時首置業主年輕化，父母購買單位，由子女名義持有物業，按揭供款由父母支付，父母又可否填報該物業之按息作扣稅之用？由於扣稅額只供按揭物業之業主申報，故父母不可使用有關扣稅優惠。

低息環境下不少用家透過轉按套現或以現契樓套現，以套取資金作為投資或其他用途。若然只屬轉換按揭而沒有涉及套現，例如用家為了慳息將現時居所轉按，轉按金額維持原有尚欠按揭額，那麼轉按後之供樓利息仍可用作扣稅。但若果轉按涉及套現又或現契物業套現，套現金額所涉及之利息是不可用作扣稅，因為那是額外借貸金額，而並非用作原先購置居所之用。例如用家原有按揭尚欠200萬元，但轉按套現金額達350萬元，那麼原有200萬元按揭利息仍可扣稅，但套現出來之150萬元貸款利息便不可用於扣稅。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳