上期提及家庭負債佔GDP數字創新高，卻並非本地個人貸款增長提速，而是源於本港經濟收縮步伐較快，從而令數字出現攀升。事實上，我們並非單看家庭負債佔GDP這數字去衡量樓市債務水平，家庭負債並非只包含樓按貸款，衡量樓市有沒有過度借貸，亦可多參考兩方面數字，一是業主的實質供款佔入息比率，另外是樓按貸款的平均按揭比率，兩者有沒有偏高。目前樓按借款人的平均供款佔入息比率約為36%，屬於健康低水平。

事實上，在現行樓按措施中，每月總債務的還款額佔入息的比例，已規定不可超出既定上限，以確保借款人有充足的還款能力。而另一方面，雖然自去年放寬按揭保險後，高成數按揭比例增加下，推動近月住宅按揭成數升至平均約55%。不過，現時平均按揭成數仍遠低於2008年金融海嘯前，以及樓按措施推出前一般約62%至64%水平，反映樓按借貸大致仍處於低槓桿水平。以上數字可以得出，現時能入市或已置業的人士，一般有足夠的還款能力及防守力，首期資金亦較充裕；而在樓按市場方面，並沒有出現過度借貸。

除了衡量樓按市場有否出現過度借貸，政府亦常提及一個置業供樓負擔數字，主要以當前樓價對比大眾入息水平，以衡量市民負擔樓價的能力，如數字偏高，意味樓價對比本地實體經濟已出現脫節情況。而政府最新報的置業供樓負擔是71%，屬於偏高水平，說明現時市民入市負擔樓價較為吃力；從以上偏高的大眾入息對比樓價水平但偏低的業主供款入息比率兩者數字，反映已入市與未上車人士的財務實力差距頗大。

不過，在樓價仍偏高但實質上樓按風險不高的環境下，已推出多年的逆周期措施是否沒有調整空間？過往收緊樓按措施主要從遏抑需求著手，樓按措施的覆蓋範圍已很大，若用藥過猛將會過度扭曲市場，非常時期推措施往往有利有弊，須很小心拿掐及控制退場時間。

作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳